După un 2021 extrem de bun, din punctul de vedere al livrărilor de spații industriale, 2022 pare promițător (bineînțeles, dacă nu ne vom confrunta cu lucruri ieșite din comun). Segmentele de logistică și transport au continuat să se miște, iar livrările de spații industriale reflectă atât realitățile anului trecut, cât și tendințele pentru perioada viitoare. Fără îndoială, schimbarea de optică a investitorilor reprezintă un indicator cu greutate, în acest sens.
Despre viziune, evoluții, realități și semnale am stat de vorbă cu Laurențiu Duică, managing partner Winstone Real Estate Services.
Ca să înțelegem unde ne aflăm astăzi, nu trebuie să uităm tot ceea ce înseamnă experiența pandemiei, care a așezat segmentele de logistică și transport între zonele considerate sigure pentru investitori. „După blocajul instalat în România în martie 2020 și 2-3 luni de degringoladă, în care au fost depozite care au funcționat la capacitate maximă, din iunie 2020 logistica autohtonă își găsise ritmul și metodele prin care să își atingă obiectivele, în ciuda provocărilor”, își amintește Laurențiu Duică, adăugând că, în prima parte a lui 2020, s-au blocat efectiv toate proiectele începute.
„Vedeai șantiere unde se lucra foarte încet, sau proiecte cu contracte semnate, dar amânate. În august 2020, știam, deja, ce aveam de făcut”, a continuat el, explicând că dezvoltatorii, plasați pe primele două locuri pe piața autohtonă sunt foarte activi în Europa Centrală și de Est și au primit, la rândul lor, din ce în ce mai multe cereri. În condițiile în care ne-am confruntat cu granițe închise, companiile și-au schimbat strategia și au decis că trebuie să aducă stocurile mai aproape de piața de desfacere. „Numărul cererilor a fost foarte de mare, iar finalul lui 2020 a fost extrem de ocupat, fără a putea fi finalizate toate proiectele demarate.”
2021 a început, în consecință, în forță, cu mulți metri pătrați de spațiu de depozitare clasa A+ livrați.
„Pentru România, 2021 a fost un an foarte bun, din punctul de vedere al spațiilor industriale și de logistică livrate, cu o cifră de aproximativ 700.000 mp de spații clasa A+.”
Reprezentantul Winstone Real Estate Services a menționat că, în cea mai mare parte, livrările au fost dedicate unor centre noi de distribuție pentru retaileri, inclusiv pentru zona de e-commerce. „Penny, Lidl, Carrefour, Profi și Auchan au fost foarte activi, din acest punct de vedere. De asemenea, s-au livrat extinderi pentru centre de distribuție dedicate, în exclusivitate, zonei de e-commerce. eMag a construit peste 120.000 mp de depozite. Retailerii polonezi LPP și-au mărit centrul logistic de la Ștefănești cu 22.000 mp, ajungând la 44.000 mp dedicați numai României. Cei de la Motivi au deschis primul centru de distribuție din afara Poloniei și unul dintre puținele 4PL din România, HAVI, și-a consolidat toate depozitele într-unul mare.”
Creșterea ofertei și finanțările favorabile au ținut pe loc chiriile
Evoluțiile de la nivel internațional, inclusiv din zona de transport maritim, împing marile companii în direcția majorării stocurilor, la nivel local. „Nu îți dorești să rămâi fără stocuri, iar, cu ajutorul unui consultant cu experiență, poți obține spații de depozitare pe termen lung, care implică un nivel scăzut al costurilor unitare. De obicei, retailerii, care gândesc o strategie pe 4-5 ani, sunt mult mai câștigați.”
De altfel, nivelul chiriilor nu a crescut, în ciuda majorării semnificative a prețurilor materialelor de construcții. Iar la baza acestei realități stă interesul crescut al investitorilor și finanțatorilor pentru acest segment de piață, după ce au decis plasarea banilor într-o direcție considerată mai sigură. „În 2021, au intrat investitori noi pe piața de depozite. Sunt fonduri de investiții care și-au intensificat zona de achiziții industriale. Lideri rămân, în continuare, pe plan național, CTP și WDP, dar urmați îndeaproape de alți dezvoltatori, care au decis să-și majoreze cota de piață…”
„Practic, podiumul din 2022 este total schimbat față de 2015…”
„Sunt inclusiv dezvoltatori locali care au, astăzi, mult mai multă încredere. În momentul de față, piața de spații industriale s-a transformat din rățușca cea urâtă într-o lebădă, din punctul de vedere al atractivității. O piață cu un randament mai bun. Este motivul pentru care chiriile nu s-au majorat.”
2022?
2022 va fi la fel de activ ca 2021, în opinia consultantului din zona industrială. Foarte multe proiecte sunt, în continuare, în lucru. Există însă două motive de îngrijorare, care țin de materialele de construcții. Sunt, în prezent, mult mai scumpe și greu de procurat, generând întârzieri, inclusiv de luni de zile, în programul de livrare al spațiilor. „Sper, însă, că situația se va remedia. Sper, de asemenea, că o să vedem cât mai multe zone cu depozite noi, ce iau locul depozitelor vechi. Iar orașele secundare (precum Târgu Mureș, Iași, Constanța sau Craiova) vor juca un rol important în această tendință.”
În consecință, 2022 va fi la fel de agitat ca 2021, în sensul bun, pentru sectoarele industrial și logistic.
„2022 va reglementa, cu siguranță, multe, din punctul de vedere al prețurilor…”
„…Le văd crescând, ușor, pentru multe contracte pe termen scurt și stabile pentru contracte pe termen mai lung. Activitatea logistică din România oferă, în continuare, servicii calitative și soluții peste țările vecine. Școala din România face ca foarte mulți clienți să își mărească depozitele și stocurile în țara noastră, în defavoarea Bulgariei, Moldovei, Serbiei sau Ucrainei”, a concluzionat Laurențiu Duică, observând că, în mod neașteptat, Bulgaria este mai scumpă decât România, în privința spațiilor industriale, pentru că nu există dezvoltatori.
Totuși…
În ciuda livrărilor importante, România rămâne, însă, foarte departe de state precum Polonia, unde numai la nivelul anului trecut s-au livrat aproximativ 4 milioane mp de spații noi. Mult peste România, din acest punct de vedere, sunt și Cehia, Slovacia și Ungaria
Spre deosebire de noi, aceste state și-au jucat mult mai bine cărțile prin care au atras investitori în zona de producție. „De ce România continuă să fie interesantă pentru consum, dar nu convinge în zona de producție?”, vom analiza, însă, în numărul următor al revistei.
Meda IORDAN
meda.iordan@ziuacargo.ro
