CTP a obținut venituri nete din chirii mai mari cu 21,9% în T1-2023

CTP a înregistrat, în primul trimestru (T1), venituri nete din chirii („NRI”) de 130,7 milioane de euro, în creștere cu 21,9% față de aceeași perioadă a anului trecut, și o creștere a chiriilor în termeni comparabili de 7,8%, determinată în principal de indexarea și reversia în cazul renegocierilor și al contractelor de închiriere care expiră.

Veniturile contractate pentru următoarele 12 luni se ridicau la 628 de milioane de euro, la 31 martie.

Precizările transmise ZIUA CARGO:

Randamentul preconizat al CTP pentru cele 1,8 milioane de metri pătrați de proiecte în construcție este de 10,4%, lider de piață. Portofoliul actual al grupului a crescut la 10,9 milioane mp de GLA deținuți la 31 martie 2023, în timp ce valoarea brută a activelor („GAV”) a crescut cu 4,5% față de 31 decembrie 2022. EPRA NTA a crescut cu 4,6%, până la 14,44 euro.

Veniturile EPRA ajustate specifice companiei au crescut cu 32,1%, ajungând la 78,3 milioane de euro. CTP continuă să își respecte promisiunile, cu un EPS EPRA ajustat specific companiei care s-a ridicat la 0,18 euro, fiind pe cale să atingă recomandarea CTP de 0,72 euro pentru 2023. 

Remon Vos, CEO, afirmă: „Dinamica închirierii rămâne puternică și continuăm să vedem o cerere robustă din partea ocupanților, combinată cu o rată de neocupare a pieței aproape de minimele istorice, în timp ce oferta este în scădere. Regiunea ECE, care este inteligentă din punct de vedere comercial, a înregistrat o creștere puternică în ultimii ani și se așteaptă ca și în anii următori să aibă performanțe remarcabile. Sectorul industrial și logistic din ECE beneficiază de factori de stimulare a cererii structurale, cum ar fi profesionalizarea lanțurilor de aprovizionare, comerțul electronic și chiriașii care vor să îmbunătățească rezistența lanțurilor lor de aprovizionare prin nearshoring și friend-shoring, cu producție în Europa pentru Europa. Continuăm să ne respectăm promisiunile, astfel încât am înregistrat o creștere record a chiriilor în termeni comparabili de 7,8% pe parcursul trimestrului, am semnat contracte de închiriere pentru 297.000 mp, iar nivelul chiriilor pentru noile contracte de închiriere a fost în mod constant peste ERV. În T1-2023, am livrat 223.000 mp de GLA, 88% închiriate la livrare, adăugând 13 milioane de euro din chirii contractate, cu alte 2 milioane de euro de venituri potențiale atunci când se va ajunge la ocuparea completă, la un YoC de 10,2%.  Avem un bilanț solid și, pro-forma pentru împrumutul negarantat semnat în luna mai, avem la dispoziție lichidități de 1,4 miliarde de euro pentru a ne continua dezvoltarea. Valoarea preconizată a randamentului capitalului propriu al proiectelor noastre în construcție este de 10,4% și ne așteptăm ca aceasta să se îmbunătățească și mai mult pe parcursul anului, datorită scăderii costurilor de construcție și a chiriilor mai mari. YoC-ul nostru de top în industrie și portofoliul profitabil continuă să determine reevaluări pozitive, pe măsură ce ne mobilizăm banca noastră de terenuri, pe care am reușit să le achiziționăm la prețuri atractive.”

Puncte-cheie

Portofoliu puternic generator de fluxuri de numerar

În T1-2023, CTP a semnat contracte de închiriere pentru 297.000 mp, cu venituri din chirii contractate de 18,9 milioane de euro și o chirie medie pe mp de 5,31 euro (T1-2022: 4,87 euro). Două treimi din aceste contracte de închiriere au fost încheiate cu chiriași existenți, în conformitate cu modelul de afaceri al CTP de a crește cu chiriașii existenți în parcurile sale. 

Principalele contracte de leasing au inclus un contract de închiriere de 27.000 mp cu producătorul de sisteme de răcire pentru automobile TitanX în Polonia; 20.000 mp cu angrosistul Mercate VT în Serbia; 17.000 mp cu 3PL FSK L&S în Ungaria; și 16.000 mp cu retailerul Dr. Max în Republica Cehă.

Valorificarea acestor factori de stimulare a permis CTP să își crească cota medie de piață în Republica Cehă, România, Ungaria și Slovacia de la 27,8% la sfârșitul anului 2022, la 28,1% în T1-2023 și rămâne cel mai mare proprietar de active imobiliare industriale și logistice pe aceste piețe. De asemenea, grupul este lider de piață în Serbia și Bulgaria.

Cu peste 1.000 de clienți, CTP are o bază largă și diversificată de chiriași internaționali, formată din companii blue-chip cu ratinguri de credit solide. Chiriașii CTP reprezintă o gamă largă de industrii, printre care industria prelucrătoare, high-tech/IT, industria auto și comerțul electronic, e-commerce, retail angro și logistica terților. Această bază de chiriași este extrem de diversificată, niciun chiriaș nu reprezintă mai mult de 2,5% din chiria anuală, ceea ce conduce la un flux de venituri stabil. Cei mai importanți 50 de chiriași ai CTP reprezintă doar 33,2% din totalul chiriilor, iar majoritatea se află în mai multe parcuri CTP.

Nivelul de colectare a chiriilor s-a situat la 99,7% în T1-2023 (FY-2022: 99,7%), fără deteriorarea profilului de plată. 

Gradul de ocupare al companiei a rămas ridicat, la 94% (31 decembrie 2022: 94%). Rata de retenție a clienților Grupului rămâne puternică la 95% (T1-2022: 95%) și demonstrează capacitatea CTP de a valorifica relațiile de lungă durată cu clienții. WAULT al portofoliului s-a situat la 6,5 ani (T1-2022: 6,3 ani), în conformitate cu obiectivul companiei de >6 ani.

Veniturile din chirii s-au ridicat la 136,0 milioane de euro, în creștere cu 24,1% în termeni absoluți față de anul trecut. Pe o bază comparabilă, venitul din chirii a crescut cu 7,8%, în principal datorită indexării și reversiei în cazul renegocierilor și al contractelor de leasing care expiră. 

O proporție din ce în ce mai mare din veniturile din chirii generate de portofoliul de investiții al CTP beneficiază de protecție împotriva inflației. De la sfârșitul anului 2019, toate contractele de închiriere noi ale Grupului includ o clauză de indexare dublă, care calculează creșterile anuale ale chiriei ca fiind cea mai mare dintre:

• o creștere fixă de 1,5%-2,5% pe an;  
• indicele prețurilor de consum .

La 31 martie 2023, 52% din veniturile generate de portofoliul grupului includ această clauză de indexare dublă, iar grupul este pe cale să crească această cifră la aproximativ 70% până la sfârșitul anului 2023. 

Potențialul de reversibilitate la sfârșitul anului 2022 se situa la 12,5%. Au fost semnate în mod continuu noi contracte de închiriere peste ERV, ilustrând o creștere puternică și continuă a chiriilor pe piață.

Veniturile contractate pentru următoarele 12 luni se ridicau la 628 de milioane de euro la 31 decembrie 2022, în creștere cu 22,4% de la an la an, cu excepția Germaniei, ceea ce demonstrează generarea puternică de fluxuri de numerar a portofoliului de investiții al CTP.

Grupul progresează în ceea ce privește integrarea portofoliului german. Chiriile au crescut cu până la 12% de la 59 de milioane de euro la momentul achiziției la 66 de milioane de euro la 31 martie 2023. În 2022, Grupul și-a înființat propria echipă în Germania pentru a internaliza gestionarea portofoliului; datorită acestor eforturi, CTP a reușit să îmbunătățească eficiența, așa cum este ilustrat de îmbunătățirea raportului NRI/venituri din chirii de la 72% în 2022 la 81% în T1-2023. În 2023, CTP va începe, de asemenea, primele dezvoltări noi în Germania pe banca de terenuri care a fost achiziționată.

Creștere profitabilă a portofoliului

CTP și-a continuat investițiile disciplinate în portofoliul său foarte profitabil. 

În T1-2023, grupul a finalizat 223.000 mp de GLA (T1-2022: 47.000 mp), cu un YoC de 10,2%. Livrările au fost închiriate în proporție de 88% și vor genera venituri anuale contractate din chirii de 13 milioane de euro, urmând ca alte 2 milioane de euro să apară atunci când acestea vor fi ocupate în totalitate. 

Principalele livrări au fost: 47.000 mp în CTPark Warsaw South din Polonia (închiriată, printre alții, de Fiege), 54.000 mp în CTPark Vienna East din Austria (închiriată, printre alții, de DHL, Frigologo, Quick Service Logistics, Toyota, Schachinger) și 41.000 mp în CTPark Sofia West din Bulgaria (închiriată de Lidl).

În timp ce costurile medii de construcție în 2022 au fost de aproximativ 550 de euro pe mp, CTP se așteaptă ca acestea să fie sub 500 de euro pe mp în 2023, în parte datorită echipelor interne de construcții și achiziții ale CTP. Această scădere a costurilor de construcție, împreună cu creșterea continuă a chiriilor, determinată de cererea puternică a ocupanților și de numărul redus de spații vacante, va permite CTP să continue să se dezvolte cu un YoC de peste 10%, un nivel de top în industrie, susținut de modelul unic al parcului CTP și de expertiza internă în construcții și achiziții.

La sfârșitul primului trimestru al anului 2023, grupul avea 1,8 milioane de metri pătrați de clădiri în construcție, cu un venit potențial din chirii de 129 de milioane de euro și un randament al capitalului propriu estimat de 10,4%. CTP are un istoric îndelungat în ceea ce privește asigurarea unei creșteri durabile prin dezvoltarea condusă de chiriași în parcurile sale existente. 62% din proiectele în construcție ale grupului sunt în parcuri existente, în timp ce 27% sunt în parcuri noi, care au potențialul de a fi dezvoltate la peste 100.000 mp de GLA. Livrările planificate pentru 2023 sunt preînchiriate în proporție de 49%2 , iar CTP se așteaptă să ajungă la 80%-90% preînchiriere la livrare, în conformitate cu performanța istorică. Întrucât CTP acționează în calitate de antreprenor general, deține controlul deplin asupra procesului și a calendarului livrărilor, ceea ce permite companiei să accelereze sau să încetinească ritmul în funcție de cererea chiriașilor, oferind în același timp chiriașilor flexibilitate în ceea ce privește cerințele clădirii.

În Polonia, grupul a semnat în total peste 80.000 mp de preînchirieri pentru livrări în 2023 și are peste 110.000 mp în negocieri avansate. Oferta de spații industriale și logistice noi din Polonia este estimată să scadă cu până la 40% între 2022 și 2024, în timp ce piața a simțit o cerere record de 4,2 milioane mp în 2022 și creșteri ale chiriilor de până la 30%. Grupul este bine poziționat pentru a beneficia ce aceste tendințe.

În 2023, grupul își propune să livreze cel puțin aceeași cantitate de GLA ca în 2022 – și chiar mai mult, dacă cererea rămâne robustă. Cele 142.000 mp de contracte de închiriere semnate pentru proiecte viitoare, care nu au început încă, ilustrează clar cererea continuă a ocupanților.  

Banca de terenuri a CTP se ridica la 20,7 milioane mp la sfârșitul anului (31 decembrie 2022: 20,3 milioane mp), ceea ce permite companiei să își atingă obiectivul de 20 milioane mp GLA până la sfârșitul deceniului. Banca de terenuri a fost aproximativ stabilă, în comparație cu 31 decembrie 2022, Grupul concentrându-se pe mobilizarea băncii de terenuri existente pentru a maximiza randamentele, menținând în același timp o alocare disciplinată a capitalului în reaprovizionarea băncii de terenuri. 65% din landbank se află în cadrul parcurilor existente ale CTP, în timp ce 23% se află în parcuri noi sau este adiacentă acestora, care au potențialul de a crește la peste 100.000 mp. Doar 16% din banca de terenuri a fost compusă din opțiuni, în timp ce restul de 84% a fost deținut și, în consecință, reflectat în bilanț.

Lansarea investițiilor în energie solară este pe drumul cel bun

CTP se află pe drumul cel bun în ceea ce privește planul său de extindere pentru introducerea sistemelor fotovoltaice în cursul anului 2023. Cu un cost mediu de ~750.000 de euro pe MWp, Grupul vizează un YoC de 15% pentru aceste investiții.

Ambiția de sustenabilitate a CTP merge mână în mână cu tot mai mulți chiriași care solicită sisteme fotovoltaice, deoarece acestea le oferă i) o mai bună securitate energetică, ii) un cost de ocupare mai mic, iii) respectarea reglementărilor în creștere și/sau a cerințelor clienților lor și iv) posibilitatea de a-și îndeplini propriile ambiții ESG.

Perspective și orientări

Dinamica închirierii rămâne puternică, cu o cerere robustă din partea ocupanților, un nivel scăzut al ratei de neocupare pe piețele CTP și o scădere a ofertei noi, ceea ce duce la o creștere continuă a chiriilor.  

CTP este bine poziționat pentru a beneficia de aceste tendințe. Proiectul grupului este foarte profitabil și este condus de chiriași. Ținta YoC pentru noile proiecte a crescut la 11%, datorită costurilor de construcție în scădere și creșterii continue a chiriilor. Următoarea etapă de creștere este construită și finanțată, cu 1,8 milioane de metri pătrați în construcție la 31 martie 2023 și cu obiectivul de a livra în 2023 cel puțin aceeași cantitate ca în 2022 – și chiar mai mult dacă cererea rămâne robustă.

Structura sa solidă de capital, politica financiară disciplinată, accesul solid la piața de credit, banca de terenuri de top din industrie, expertiza internă în construcții și relațiile aprofundate cu chiriașii permit CTP să își atingă obiectivele, grupul fiind pe cale să ajungă la 20 de milioane de metri pătrați de GLA și la venituri din chirii de 1 miliard de euro înainte de sfârșitul deceniului. 

Grupul își confirmă orientarea de 0,72 euro EPRA EPS ajustat specific companiei pentru 2023 și politica de dividende cu un pay-out de 70% – 80% ( Dividendul implicit este scrip cu opțiunea de a primi numerar).