2020 a marcat, printre altele, debutul unei tendințe de descentralizare, din punct de vedere logistic, la nivel european. Un depozit central în Polonia, cu puncte cross-dock pentru livrare în România, Bulgaria, Cehia sau Slovacia, nu mai este luat în calcul, ne-a explicat Laurențiu Duică, senior vice president Avison Young. În plus, fondurile au devenit atente la investițiile în spații industriale. A ieșit soarele și pe strada României?
Chiar dacă nu în măsura în care ne-am fi dorit, piața industrială și logistică transmite semnale bune. „Am început 2021 într-un ritm foarte alert, încă din 5-6 ianuarie. Avem discuții pe proiecte noi și urmărim extinderi de depozite, în contextul în care, la nivel european, se regândesc punctele logistice, avându-se în vedere descentralizarea”, a afirmat reprezentantul Avison Young, apreciind că restricțiile de circulație creează, în continuare, provocări cu privire la stocuri, situație care susține acel cadru favorabil descentralizării, pentru marile companii. Este motivul pentru care, de exemplu, depozitul central din Polonia va fi spart în depozite având stocuri în mai multe state. Mai ales în condițiile în care România nu dispune de capacități importante de producție, este important ca marfa să fie adusă aproape de client.
De pe ultimul loc… în prim plan
Dar ca să înțelegem tabloul acestui moment trebuie să ne întoarcem în 2020, când, după două luni caracterizate de un ritm accelerat, martie a marcat un lock down pentru zonele industrială și de logistică, pentru ca, în momentul în care investitorii și-au dat seama că anumite domenii nu pot fi oprite, să asistăm la o schimbare de paradigmă. „Problemele din domenii prioritare, precum clădirile de birouri, cele destinate zonei HORECA, sau mall-urile, au determinat fondurile de investiții să așeze în prim plan o zonă secundară, până în acel moment. Toată atenția a fost transferată către segmentele industrial și logistic, lucru pe care eu îl așteptam. Era ultimul loc unde se plasau banii…”, a mai explicat Laurențiu Duică, oferindu-ne câteva exemple care caracterizează situația actuală de pe piață.
4PL și e-commerce
„Am închis, recent, un proiect gigant pentru Havi, singurul 4PL din România, care a presupus consolidarea, în zona Chitila, a unui depozit de 22.000 mp, cu temperaturi diferite și sistem de răcire modern. De asemenea, am continuat depozitul din Ștefăneștii de Jos pentru Motivi. Au realizat primii 16.000 mp, cu posibilitate de extindere până la 50.000 mp pentru e-commerce, în condițiile în care nu livrau din România. În paralel, LPP a consemnat o extindere a capacității de depozitare până la 44.000 mp, doar pentru piața din România, iar proiectul Auchan pe partea de depozitare a continuat”, a mai menționat Laurențiu Duică, adăugând că are în continuare în derulare proiecte care vizează extinderi de producție în automotive. „Din păcate, producțiile, în România, rămân, în continuare, foarte puține și mici, în raport cu potențialul pe care îl avem.”
În zona de producție, este vorba, în general, de extinderi ale facilităților deja existente, în timp ce intrările pe piață sunt timide, încă.
Problemele sunt, din păcate, aceleași, de foarte mult timp, comentează Laurențiu Duică, specialist care activează pe piața de logistică de 20 de ani. Pe lângă infrastructura slab dezvoltată, România nu beneficiază de o promovare corespunzătoare. „Participăm de ani de zile la licitații, unde ne aflăm în concurență cu țări precum Bulgaria, Ungaria; Cehia, Slovacia sau Polonia. În cele mai multe cazuri, câștigă Polonia, urmată de Ungaria și Cehia. Motivele țin, pe lângă infrastructură, de existența unor politici care vizează susținerea investițiilor și de a unor organisme ale statului care funcționează la capacități mult ridicate față de România.
Interacțiunea cu reprezentanții statului este mult mai facilă. De exemplu, pentru Skoda, locația ideală ar fi fost Arad sau Timișoara, iar România mai putea duce o astfel de capacitate mare de producție, dar am pierdut această cursă. Statul ar putea crește gradul nostru de atractivitate prin ajutoare, politici fiscale mult mai clare, sau prin crearea unui organism care să susțină investitorii, care vin, la rândul lor, pe diverse canale (ambasade, prin consultanți fiscali sau de real estate, ori direct către ministere). Din păcate, în momentul în care vin direct către ministere, apare un blocaj și este vorba despre producții mari. Pe de altă parte, capacitățile mici de producție pot trece peste aceste riscuri.”
Peste 8 milioane mp, în 5 ani
Experții Avison Young estimează că activitatea industrială și logistică va continua să evolueze, în următorii 5 ani, iar stocul de spații industriale moderne va depăși 8 milioane mp. Iată principalii factori care stau în spatele acestei evoluții.
Criza sanitară a determinat multe companii vest-europene să își regândească lanțul de aprovizionare și să ia în considere near-shoring (aducerea producției mai aproape de piața de desfacere – în special din Asia).
În următorii ani, mai multe companii chinezești vor dori să mute o parte din producție în Europa, pentru a se adapta la contextul internațional.
România este un centru logistic important pentru Bulgaria și Moldova – datorită distanțelor și costurilor de transport reduse.
Dezvoltările speculative existente fac spații logistice și industriale de clasa A mai accesibile pentru chiriașii din unități improprii.
Datorită modificării comportamentului de consum al românilor și intensificării comerțului online, companiile internaționale de e-commerce vor dori să aibă centre de distribuție în România.
Datorită faptului că alte sectoare de real estate (retail, office, HoReCa) au fost afectate de pandemie, sectorul logistic/industrial începe să arate atrăgător pentru investitori și dezvoltatori.
Lucrările de infrastructură demarate sau contractate vor fi finalizate, în următorii 5 ani, inclusiv Coridorul European IV Nürnberg-Salonic (în România, leagă Constanța de granița cu Ungaria) și va crește capacitatea de procesare a portului Constanța.
Bucureștiul va continua să atragă peste 40% din dezvoltările industriale în următorii ani, iar apoi orașele regionale vor recupera.
Reabilitarea completă (pe întreaga lungime) a Șoselei de Centură a Bucureștiului existente va face mai atrăgătoare zonele din Est și Sud, iar construcția centurii exterioare (A0) va extinde zona industrială din jurul Bucureștiului.
Astfel, este de așteptat ca dezvoltatori internaționali importanți, care, momentan, nu sunt prezenți pe plan local, să intre pe piață.
Poate că soarele răsare și pe strada României….
Un stoc de 5,2 milioane mp
Cu peste 630.000 mp de spații industriale moderne livrate în 2020, stocul total din România a depășit 5,2 milioane mp, ceea ce înseamnă mai mult decât dublu față de stocul de acum 5 ani.
Două treimi din livrările de spații industriale din 2020 au fost atrase de zonele din jurul orașului București. Reabilitarea cadranului de nord al Centurii București a făcut și această zonă atrăgătoare pentru dezvoltatori, în special zona Ștefănești, dar interesul se va extinde și către Otopeni, Pantelimon etc.
Stocul de spații industriale moderne din zona București a ajuns la 2,4 milioane mp.
Planuri pentru 700.000 mp, în 2021
Pentru 2021, dezvoltatorii au planificat să construiască peste 700.000 mp de spații logistice și industriale moderne.
Din nou, mai mult de 50% din dezvoltările noi vor avea loc în zona București, dar și în Timișoara (17%), Craiova (10%) și Bacău (4%). Bacău este un punct de interes pentru dezvoltatori de mult timp, dar 2021 e primul an pentru care se anunță planuri concrete de dezvoltare.
Cifră record pentru leasing industrial
Volumul total de leasing industrial a atins, în 2020, o cifră record (de 876.000 mp), aproape dublă față de anul 2019. Cea mai mare creștere a venit din domeniile pharma, e-commerce și FMCG. București a atras o parte importantă din activitatea de leasing, în 2020 (72%), urmat de Timișoara și Craiova.
Avison Young pe scurt:
- fondată în 1978, în Toronto
- una dintre companiile de real estate cu cele mai rapide ascensiuni la nivel mondial
- 37 de milioane de metri pătrați sub administrare
- oferă o gamă completă de servicii în domeniul real estate
- prezentă de 4 ani în România.
Meda IORDAN
meda.iordan@ziuacargo.ro
