Cererea pentru spații industriale mai mult sau mai puțin specializate este în creștere, producătorii existenți pe piață externalizându-și logistica, în timp ce alți fabricanți de dimensiuni mari stau cu ochii pe România ca pe o posibilă destinație de relocare. Fondurile de investiții au început și ele să își facă simțită prezența pe piața de real estate… dar încă nu sunt suficiente spații, ultimii ani de criză tăind elanul construcțiilor speculative.
Acestea sunt o parte dintre concluziile studiului „România – Destinații Industriale 2014”, realizat de către agenția industrială CBRE Romania. Potrivit acestui studiu, în ultimii 20 de ani a fost dezvoltat un stoc de 3.261 milioane mp de spații industriale, rata medie generală de neocupare de 12% rămânând relativ stabilă, pe regiuni aceasta înregistrând variații semnificative. Capitala deține cel mai mare „stoc” de spații industriale, peste 134.000 mp (rata de neocupare de 12%). În provincie, rata de neocupare variază între 10 și 14%, cu un spațiu total disponibil de peste 170.000 mp, dar manifestând o tendință de scădere.
Activitatea totală de închiriere (TLA) în prima jumătate a anului trecut a fost de peste 430.000 mp, 30% fiind în București și 70% în restul țării. Comparativ cu anul 2013, TLA a crescut cu 39% și cu 20% fata de anul 2012. Contractele (take-up) reprezintă 66% din TLA cu aproape 285,000 mp, completat de cei 34% reprezentati de renegocieri. Având loc numai câteva reînnoiri în București, Deva și Timișoara, la care se adaugă două facilități ocupate de proprietari. Cele mai importante tranzacții ale anului 2014 au fost înregistrate în București (130.000 mp), în regiunea de Vest (198.000 mp) și în partea de Sud a României (87.000 mp).
Câștigăm teren în regiune
Dana Bordei, șefa departamentului industrial din cadrul CBRE Romania, apreciază că anul 2014 a fost unul bun, în care, deși logistica a rămas relativ constantă, s-au extins suprafețele unor facilități deja existente și cererile de la companiile de producție au fost în creștere, 90% dintre ele fiind din domeniul automotive.
„Câștigăm din ce în ce mai mult în bătăliile pe regiune, cu Cehia, Slovacia, Polonia, Ungaria. Am ajuns în principal noi și Polonia pe primele locuri ca opțiuni de relocare a facilităților de producție. Suntem mai ieftini decât Slovacia și Cehia la nivel de forță de muncă. Atragem în continuare producția care are nevoie de forță de muncă brută și necalificată, dar vin angajatori din ce în ce mai mari. Unul dintre ei s-a stabilit la Brăila, ceea ce înseamnă că lumea începe să se uite încet, încet și către Moldova”, a declarat Dana Bordei.
Din acest punct de vedere, specialista CBRE subliniază că se manifestă o segmentare foarte clară între angajatori. Cei care angajează peste 600-700 de persoane se uită către zone ceva mai nepopulate de investitori, pentru că știu că în rest este un grad mare de competiție pe forța de muncă. Totuși, se pare că partea de Nord a Moldovei încă suferă din cauza infrastructurii defectuoase.
Cei care angajează mai puțini oameni și caută conectivitate bună, forță de muncă mai calificată, aleg să fie lângă centre universitare mai mari și pentru ei contează foarte mult conexiunile logistice. „În ultima vreme, ne întreabă dacă sunt în zonă operatori logistici cu hub-uri importante, ceea ce nu făceau până acum. Producători care aveau 2-3 fabrici au început să externalizeze operațiunile logistice. Avem acum cereri de suprafețe mari, 5.000-10.000 mp”, subliniază Dana Bordei.
Deși Vestul rămâne în topul preferințelor cel puțin pe partea de automotive, zona nu mai este atât de atractivă din punctul de vedere al ajutoarelor de stat pentru investitori. Timișoara, Arad, Hunedoara și Caraș Severin au ajutoare de stat 30-35%, iar în tot restul țării, în afară de București și Ilfov, acestea sunt de 50%.
Logistica se extinde
Potrivit Danei Bordei, logisticienii se află în creștere, chiar dacă nu explozivă. „Este un val de optimism în piață, iar majoritatea operatorilor din București și-au umplut sau chiar și-au extins suprafețele pe care le aveau. Avem foarte multe cereri de extindere și în Vest, unde suprafețele erau relativ mici, 2.000-3.000 mp.
În plus, există un grad înalt de optimism și la nivelul fondurilor de investiții. Există o infuzie de capital care își dorește România, ceea ce în anii trecuți nu s-a manifestat. 2014 a fost primul an când s-a tranzacționat la nivel de fonduri de investiții, unele încă studiind oportunitățile de a achiziționa spații, ceea ce înseamnă că încrederea în zonă a crescut. Numai că din păcate nu există foarte multe produse, pentru că nu s-a mai construit nimic speculativ în ultimii ani”, a declarat reprezentanta CBRE, adăugând că și acest lucru se află în ușoară schimbare, existând dezvoltatori tentați să construiască speculativ.
Cereri și chirii
Spațiile industriale Clasa A sunt preferate de către 81% dintre ocupanți, datorită importanței accesului la o infrastructură bine dezvoltată. Cele mai mari tranzacții din 2014 au fost în regim de pre-lease sau new lease în partea de Vest. Una dintre cele mai importante tranzacții a fost vânzarea și ocuparea fostelor fabrici Hanil Electronics din Timiș și din județul Bihor.
Chiriile generale de top (prime headline) pentru spațiile de Clasă A din București au înregistrat o ușoară scădere (5%), la 3,8 EUR/mp/lună. În general, aceste spații tind să aibă o rată mai mică de neocupare, ceea ce implică un grad mai mic de presiune pentru scăderea chiriilor. Proprietățile de Clasă B, în special din afara Bucureștilor, s-au confruntat cu cereri mai reduse și un grad instabil de ocupare, ceea ce s-a reflectat în chirii mai reduse. Chiriile de top la nivel regional s-au situat între 3,4 și 3,8 EUR/mp/lună, în timp ce chiriile nete efective sunt cu până la 80-10% mai mici. Prețurile pentru servicii sunt cuprinse între 0,75 și 1 EUR/mp/lună.
Raluca MIHĂILESCU
raluca.mihailescu@ziuacargo.ro
