Activitatea Totală de Tranzacţionare (ATT) pentru S2 2013 a fost de peste 92.000 mp, ceea ce înseamnă o reducere de 40% faţă de volumul înregistrat în S1 2013. În total, ATT în 2013 a fost în România de peste 250.000 mp, cu 82% mai mare decât cea din 2012 şi cu numai 3% mai mică decât cea din 2011, se arată în analiza CBRE transmisă redacţiei.
În sinteză:
- Stocul industrial & logistic modern in Zona Bucuresti este aproape de 1 milion mp, cu un aditional de 1,43 milioane mp in celelalte regiuni Romania.
- Rata de Neocupare pentru Zona Bucuresti este de 12%, in timp ce pentru provincie este de aproape 14%, astfel rata de neocupare pentru Romania ajunge la 12,5%.
- Chiriile prime sunt mai mari in Bucuresti (3,8 – 4 euro / mp/ luna) fata de cele din provincie (3,5 euro / mp / luna). Rata randamentului investional a suferit o compresie, acum cotat la 10%, in scadere cu 50 pp avand in vedere activitatea de tranzactionare stabila si interesul crescut al investitorilor.
- 2013 a fost un an al rezultatelor macroeconomice mai bune decat estimarile initiale , cu o crestere a PIB-ului de pana la 2,6% in comparatie cu 2012. Cresterea economica este de asteptat sa continue tendinta pozitiva atat in 2014, cat si in 2015.
- Noile dezvoltari vor fi reprezentate de investitiile de tip build-to-suit.
Date macroeconomice
Anul 2013 a fost anul rezultatelor macroeconomice mai bune fata de cele initial anticipate. In conditiile in care la inceputul anului prognoza era pentru o crestere PIB de 1,6%, sfarsitul anului a adus o performanta robusta anticipata la 2.6%. In mod similar, previziunile pentru urmatorii doi ani sunt imbucuratoare, cu cresteri estimate de 1,9% si 2,5% pentru 2014, respectiv 2015.
Trimestrul III din 2013 s-a dovedit mai bun decat estimarile initiale, inregistrand o crestere de 1,6% a PIB-ului datorita nivelului consumului relativ modest, a agriculturii si a indutriei (9,9% inoctombrie 2013). Per total, in primele noua luni ale anului cresterea a venit din exporturi, productie industriala, precum si consumul. In viitorul apropiat, cererea interna ar trebui sa creasca, numai uitandu-ne la imbunatatirea conditiilor pe piata muncii si la scadere ratei inflatiei. Chiar si dupa trei ani de crestere economica, PIB-ul nu va reveni la nivelul din 2008 decat in 2014, avand in vedere contractia inregistrata in perioada 2009 – 2010.
Nivelul dobanzii de referinta publicata de BNR s-a redus semnificativ in 2013, incepand de la 5,25% si ajungand la sfarsitul anului la un minim istoric – 3,75%. Rata somajului a scazut usor de-a lungul anului ajungand la 4,73% in trimestrul III.
In 2013 s-au publicat rezultatate finale ale recensamantului din 2011 privind populatia si gospodariile, principala concluzie fiind accea ca populatia Romaniei a scazut cu 7% fata de 2002, ajungand la 20,121,641 locuitori.
Ofera de spaţii industriale şi de depozitare
Din punctul de vedere al proprietatilor industriale, in Romania s-a trecut de la o piata pur speculativa (2007 – 2008), la una de tip build-to-suit (2012 – 2013). Astfel ca foarte putine noi investitii au fost livrate in ultimele 24 – 36 luni.
O alta caracteristica a pietei locale a fost aceea ca s-a trecut de la facilitati de logistica si depozitare, la cele de productie. Majoritatea acestora din urma au fost construite in afara Bucurestiului, in zona de vest (Timisoara – Arad), in zona de sud (Pitesti – Craiova), precum si in alte zone de interes cum ar fi: nord – Maramures sau est – Moldova.
Estimam ca stocul total al spatiilor logistice din Romania este de 2.43 milioane mp, cu 46% din acestea operationale in Bucuresti. In plus am identificat circa 2,1 milioane mp de spatii de productie pentru industria auto (incluzand aici atat investitiile de tip greenfield cat si pe cele de tip brownfield, care nu se afla in cadrul parcurilor logistice). Pentru toate celelalte industrii estimam un stoc de 2 milioane mp, astfel ca stocul total din Romania (logistica si porductie) se ridica 6,51 milioane mp. Trebuie precizat faptul ca nu am inclus unitatile de tip owner-occupied.
Noile dezvoltari se vor livra numai la cerere, pe sistemul build-to-suit, in principal pentru pentru spatii de productie. Cu toate acestea in conditiile in care consumul intern va fi in crestere si comerciantii online vor inregistra la randul lor cresteri, este de asteptat ca spatiile logistice si de depozitare sa inregistreze un reviriment.
In 2013 Activitatea Totala de Tranzactionare (ATT) din Romania a fost de peste 250.000 mp, impartita aproape egal intre Bucuresti (58%) si provincie (42%). ATT inregistrata in 2013 a fost cu 82% mai mare decat cea din 2012 si cu numai 3% mai mica decat cea din 2011. Cererea a reprezentat 65% din ATT si anume 161.000 mp, inregistrand reinnoiri de contract numai in Bucuresti nu si in provincie (intrucat stocul de aici este mai vechi, iar contractele de inchiriere ajung la scadenta in perioada 2013 – 2014).
Cele mai mari volume tranzactionate din 2013 s-au inregistrat in mari zone industriale ca: Bucuresti (144.000 mp), Ploiesti (sudul Romaniei – 48.000 mp) si Timisoara – Arad (vestul Romaniei – 34.000 mp).
Cea mai mare tranzactie inregistrata in 2013 a fost reinnoirea si renegocierea contractului Carrefour din Bucuresti (45.000 mp), urmata de inchirierile facute de o companie de logistica in Bucuresti si companie productie electronice la Timisoara.
O inchiriere importanta (pentru un spatiu de productie) a fost Lear Corporation in Solo Industrial Park – Iasi. Pentru 2014 exista sanse sa se incheie tranzactii de tip build-to-suit atat pentru sectorul logistic cat si pentru cel de productie. Aceasta este o consecinta a faptului ca bancile sunt in continuare retincente in a acorda credite dezvoltatorilor pe baze speculative, conditionand in plus si atingerea unui nivel ridicat al preinchierilor.
Rata de neocupare pentru Romania ramane stabila, insa variaza pentru fiecare regiune in parte. Bucurestiul detine cel mai mare stoc de spatii industriale disponibile peste 134.000 mp (insemnand o rata de neocupare de 12%). Pentru provincie, rata de neocupare variaza intre 10 – 14%, cu un volum de spatii disponibile de peste 170.000 mp.
Nivelul chiriei prime cerute a ramas stabil in ultimii doi ani, mai ales in Bucuresti. In general proprietatile de clasa A tind sa aiba o rata de neocupare mai scazuta, astfel presiunea pentru scaderea chiriei cerute si a chiriei nete este mai mica. Proprietatile de clasa B, mai ales cele din afara Bucurestiului, s-au confruntat cu o cerere scazuta, ceea ce se reflecta chirii cerute mai mici.
Chiriile cerute pentru proiecte aflate in Bucuresti variaza intre 3,8 – 4 euro/mp/luna, cu un nivel mai scazut pentru proprietatile de clasa B. Nivelul mediu al chiriei cerute variaza intre 3.4 – 3,8 euro/mp/luna, in timp ce nivelul chiriei nete este cu 8 – 10% mai scazut. Costurile operationale variaza intre 0,75-1 euro/mp/luna. Chiriile pentru spatiile de birouri incluse in spatiile industriale variaza intre 6 – 8 euro/mp/luna. (M.B.)
