În ultimii aproximativ 10 ani, piața imobiliară din domeniul industrial și logistic a fost dominată de către dezvoltatori, prin menținerea unui nivel extrem de scăzut al ratei de neocupare a spațiilor de depozitare, aceasta atingând un nivel minim record, în 2017, de aproximativ 2% în București și 5% în restul țării.
Creșterea consumului intern a generat, în ultimii ani, schimbări substanțiale în acest domeniu, iar ultimii 2 ani s-au remarcat atât prin volumele livrate, cât și prin modificări la nivelul atitudinii clienților și a dezvoltatorilor față de proiectele noi, marcându-se, astfel, un început de „maturizare” a pieței.
O schimbare de dinamică
În domeniul industrial și logistic, după livrări de spații moderne de depozitare de jumătate de milion de metri pătrați în 2017 și peste 0,7 milioane (estimat) în 2018, adică o creștere cu peste 40% a stocului în doar doi ani, este de așteptat ca piața să ia o pauză, în 2019, în ceea ce privește livrarea de spații noi, mai ales în condițiile în care creșterea ușoară a ratei de neocupare arată că oferta a depășit cererea.
Cum va afecta această schimbare dinamica pieței imobiliare din domeniul industrial și logistic? Asistăm la o rocadă între chiriași și dezvoltatori, în ceea ce privește cine domină scena, având în vedere că, în ultimii ani, aceasta a fost, în mare parte, controlată de către dezvoltatori?
Anul relocărilor
În 2019, putem vedea livrări mai mici, de 0,4 milioane mp, suprafețe concentrate, mai degrabă, în alte zone decât București. Pe fondul unei cereri mai puțin entuziaste decât în alți ani, rata de neocupare ar putea continua să crească ușor, în 2019. În plus, companii mari, precum eMAG și Altex, și-au construit propriile depozite (o parte semnificativă din suprafețele livrate fiind dedicată închirierii, ceea ce marchează intrarea unor noi jucători în rândul dezvoltatorilor), iar acest trend pare să devină din ce în ce mai puternic, în rândul marilor retaileri și producători. În 2019, piața nu va fi, însă, mai puțin dinamică. Putem afirma că aceasta va fi, chiar, mai animată decât în anii trecuți: estimăm că 2019 va fi anul relocărilor, în care multe companii aflate în zonele industriale din orașe vor migra către spațiile moderne oferite de către dezvoltatori în zonele limitrofe ale orașelor.
Rămânem optimiști
Astfel, în 2019, pentru segmentul industrial și logistic, cuvântul la ordinea zilei va fi „normalizare”: sectorul industrial se va „răci” ușor, după doi ani de creșteri record. Piața are, în continuare, potențial de dezvoltare și rămânem optimiști că stocul actual aproape s-ar putea dubla în următorul deceniu, mai ales dacă vom vedea și evoluții importante din punct de vedere al infrastructurii. Totuși, în 2019, dezvoltatorii vor începe să aibă o cerere mai redusă decât în alți ani, în ton cu o încetinire a economiei, iar acest lucru deja se vede într-o rată de neocupare mai mare, atât în București, cât și în alte orașe din România. Ne îndreptăm către o piață echilibrată, după ce, în ultimii ani, a fost una a dezvoltatorilor.
Laurențiu DUICĂ
Director Industrial Agency, Colliers International Romania
laurentiu.duica@colliers.com
