Într-un context volatil generat de scumpirea materialelor de construcţie, a utilităţilor şi de creşterea inflaţiei, piaţa locală imobiliară ar putea înregistra, pe termen scurt şi mediu, o creştere a valorii de listare a proprietăţilor imobiliare comerciale de tip mall, clădiri de birouri şi centre logistice, relevă o analiză întocmită de consultanţii Colliers.
Conform sursei citate, creşterea valorii de listare ar fi generată şi de conflictul de la graniţă, precum şi de efectele pandemiei.
„Interesul investitorilor în ceea ce priveşte produsele de retail a fost în continuă creştere în ultimul an, concentrându-se pe diverse categorii de produse, precum retail park-uri sau galerii comerciale, centre comerciale din oraşe secundare terţiare care necesită o repoziţionare sau boxuri închiriate la supermarketuri sau DIY”, susţin autorii analizei.
Totodată, centrele comerciale de tip mall nu sunt disponibile în piaţă în vederea tranzacţionării, astfel încât investitorii s-au reorientat către produse similare alternative. Consultanţii Colliers estimează însă un interes ridicat pentru orice proprietate de acest timp ce ar fi disponibilă în piaţă.
Pe de altă parte, încetarea acordării de reduceri de chirie ca urmare a restricţiilor Covid are un impact de până la 0,5% în evoluţia valorilor de piaţă ale proprietăţilor comerciale de tip shopping malls, arată consultanţii Colliers, tendinţa pozitivă fiind susţinută şi de închirierile stabilite în funcţie de cifra de afaceri.
Deşi creşterea vânzărilor în retail este de 8% în primul trimestru al acestui an, comparativ cu perioada similară a anului trecut, creşterea încasărilor din chirii procentuale din marile centre comerciale a fost mai mare, arătând o revenire chiar şi peste cifrele aferente anului 2019.
Astfel, pe termen scurt, putem vorbi despre o creştere a valorii proprietăţilor comerciale, însă rămâne de analizat cum va influenţa consumul sfârşitul de an, când efectele compresiei economice se vor resimţi mai puternic.
„Alţi factori principali ce pot aduce schimbări asupra valorilor proprietăţilor imobiliare de tip mall ţin de evoluţia creditării, a dobânzilor, a inflaţiei şi a costurilor cu utilităţile. Creditele de consum au crescut în primul trimestru al acestui an cu aproximativ 12%, faţă de aceeaşi perioadă a anului trecut, ceea ce ar fi aproape în linie cu inflaţia. Şi ROBOR la 3 luni a crescut anul acesta de la 3,19% până la 5,5% şi este de aşteptat ca ratele bancare să crească şi mai mult în viitorul apropiat, ceea ce ar putea pune o presiune suplimentară pe partea de creditare şi consum. Însă cel mai probabil creşterea se va realiza gradual, cu efecte vizibile la sfârşitul acestui an sau începutul anului viitor”, explică Raluca Buciuc, director and partner of Valuation and Advisory Services în cadrul Colliers.
În România, excluzând preţurile volatile şi controlate, precum cele la alimente şi energie, rata inflaţiei de bază este de 6-7%, iar această valoare ridicată sugerează efecte pe termen lung, punctează consultanţii Colliers, cu completarea că rata inflaţiei va reveni greu la nivelul perioadei pre-pandemie, ceea ce va afecta din nou consumul.
Mai mult, în următorii 2-3 ani, proprietarii de clădiri comerciale, birouri şi industrial vor avea cheltuieli suplimentare şi pentru a se alinia la cerinţele ESG din Europa, care asigură îndeplinirea criteriilor legate de mediu, sociale şi de guvernanţă.
Clădirile de birouri moderne vor fi mai competitive, cu rate de ocupare mai bune şi chirii stabile
Creşterea costurilor de construcţie va influenţa şi ritmul livrărilor noilor proiecte de birouri în piaţă, mulţi dezvoltatori preferând să amâne construcţiile pentru a vedea în ce măsură costul suplimentar va putea fi absorbit de un nivel mai ridicat al chiriilor, observă consultanţii Colliers.
O nouă diferenţiere suplimentară în piaţa de birouri este legată de adaptabilitatea clădirilor la ESG. În cazul clădirilor mai vechi, arată consultanţii Colliers, investiţia necesară pentru atingerea standardelor specifice ar putea să fie mult prea mare raportat la valoarea de piaţă a clădirii, stabilită pe baza contractelor de închiriere curente, şi greu de acoperit din potenţiale creşteri viitoare ale chiriei.
Prin urmare, clădirile din prima categorie vor avea rate de ocupare mai bune şi un nivel al chiriei mai ridicat şi mai stabil.
Consultanţii Colliers observă deja că în anumite zone se face trecerea de la o piaţă a chiriaşilor la o piaţă a proprietarilor, chiria brută crescând în unele situaţii cu 5-7%, în ciuda faptului ca s-a înregistrat o scădere generală a chiriei efective cu 10% la nivelul întregii pieţe din Bucureşti.
Piaţa logistică şi industrială şi-ar putea pierde din competitivitate în raport cu pieţele regionale din cauza costurilor mari la materiale şi utilităţi.
Stocul de spaţii industriale şi logistice moderne din România, care ar putea depăşi în curând pragul de 6 milioane de metri pătraţi, a crescut de peste 2 ori în ultimii 5 ani, dar există încă un decalaj semnificativ între România şi alte pieţe din Europa Centrală şi de Est, pe cap de locuitor.
În consecinţă, există premise pentru dezvoltarea în continuare a unor astfel de proprietăţi, subliniază consultanţii Colliers.
Creşterea vertiginoasă la care asistăm în ceea ce priveşte preţurile de construcţie şi costurile cu utilităţile, pune presiune pe nivelul chiriei pentru facilităţile nou construite şi poate conduce la scăderea competitivităţii în raport cu ţări limitrofe care vor oferi subvenţii mai ridicate sau nu vor participa în aceeaşi măsură la aplicarea de sancţiuni economice Rusiei, cum sunt Serbia şi Ungaria.
Consultanţii Colliers subliniază că este greu de estimat impactul în valoarea proprietăţii, însă, în timp, nealinierea la noile cerinţe europene privind ESG ar putea influenţa vandabilitatea proprietăţii cât şi factorii principali ce contribuie la valoarea de piata a proprietăţii, precum grad de neocupare mai mare, rata de capitalizare mai mare sau chirii mai mici.
Colliers (NASDAQ, TSX: CIGI este unul dintre liderii globali în servicii de consultanţă imobiliară şi de management al investiţiilor.
